Lorch Mutlangen Durlangen Täferrot Spraitbach Ruppertshofen Schwäbisch Gmünd Waldstetten Bartholomä Heubach Böbingen an der Rems Mögglingen Heuchlingen Iggingen Leinzell Göggingen Schechingen Obergröningen Eschach Gemeinde ögglingen Grundstücksmarktbericht 2025 über den Immobilienmarkt 2023/2024 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten in Bartholomä, Böbingen, Durlangen, Eschach, Göggingen, Heubach, Heuchlingen, Iggingen, Leinzell, Lorch, Mögglingen, Mutlangen, Obergröningen, Ruppertshofen, Schechingen, Schwäbisch Gmünd, Spraitbach, Täferrot und Waldstetten Geschäftsstelle: Marktplatz 37, 73525 Schwäbisch Gmünd
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 2 - Inhaltsverzeichnis Seite 1. Der gemeinsame Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd 3 2. Standortinformationen 5 Der Grundstücksmarkt im Überblick 12 3. Gutachterausschuss 13 4. Mitglieder des Gutachterausschusses 14 5. Tätigkeitsbericht 16 6. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 17 7. Grundstücksmarkt 2023/2024 19 8. Immobilienpreise 43 9. Entwicklung der Grundstückspreise und Bodenrichtwerte 78 10. Bodenrichtwerte 80 11. Sachwertfaktoren 88 12. Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren 95 13. Mieten 102 14. Herausgeber 103
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 78 - 9. Entwicklung der Grundstückspreise und Bodenrichtwerte 9.1 Entwicklung der Grundstückspreise in Schwäbisch Gmünd mit Teilorten von 1987 - 2025 für erschließungsbeitragsfreies Bauland Durchschnittliche Entwicklung der Grundstückspreise in ausgewählten Wohngebieten in unterschiedlicher Lage mit Abweichungen in den wertbestimmenden Eigenschaften: 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 1987 1989 1990 1991 1993 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 2025 Hardtstraße Klarenberg Taubental/Lindenfirst Wetzgau-Nordwest Großdeinbach (Holder) Straßdorf-Ost Lindach-Ost Weiler-Nord
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 79 - 9.2 Entwicklung der Bodenrichtwerte Preisentwicklung von Wohnbaugrundstücken in Schwäbisch Gmünd gesamt (ohne Innenstadt) erschließungsbeitragsfrei Preisentwicklung von Gewerbegrundstücken in Schwäbisch Gmünd 67,2 80,9 89,6 92,4 96,4 100,0 100,5 102,9 103,1 103,2 103,7 105,5 109,0 114,3 123,2 139,8 154,0 157,4 157,2 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 2025 Preisindex Basis 31.12.2000 = 100,0 76,0 84,6 90,1 92,8 94,9 100,0 97,8 94,0 92,8 91,9 92,2 92,8 94,9 98,0 101,1 109,2 113,9 113,9 113,9 60 70 80 90 100 110 120 130 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2023 2025 Preisindex Basis 31.12.2000 = 100,0
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 80 - 10. Bodenrichtwerte 10.1 Ermittlung von Bodenrichtwerten zum 01.01.2025 Eine wichtige Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland (§ 196 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen seit einigen Jahren auf den 01.01. jedes ungeraden Kalenderjahres bis spätestens zum 30. Juni ermittelt und anschließend veröffentlicht. Für das neue Modell der Grundsteuer in Baden-Württemberg sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte ebenfalls von hoher Bedeutung. Hierzu wurden zum 01.01.2022 – außerhalb des zweijährigen Rhythmus – eigene, steuerliche Bodenrichtwerte veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf unbebaute Grundstücke und sind durchschnittliche Lagewerte eines Gebietes, für das im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße und –zuschnitt bewirken Änderungen des Verkehrswerts vom Richtwert. Durch Auswertung der Kaufpreissammlung werden die Bodenrichtwerte ermittelt. Es werden jedoch nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sind. Verträge, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen basieren, werden vorher ausgesondert. In der Bodenrichtwertkarte, in die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Einsicht genommen werden kann, sind die Richtwerte eingetragen. Die Geschäftsstelle erteilt auch jedermann mündlich oder schriftlich Auskunft. Die ermittelten Richtwerte werden in der Gemeinde ortsüblich bekanntgegeben sowie dem Landkreis und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt. Alle Bodenrichtwerte, die dazugehörenden Parameter, sowie die genauen Zonenabgrenzungen sind im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS-BW) des Landesamts für Geoinformationen und Landentwicklung Baden-Württemberg veröffentlicht. Unter www.gutachterausschuesse-bw.de können die aktuellen Werte, sowie rückwirkende Daten bis zum Stichtag 01.01.2022 (auch zu Zwecken der Grundsteuer) eingesehen werden. Frühere Stichtage sind derzeit nicht öffentlich zugänglich und können telefonisch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfragt oder gegen Gebühr auch schriftlich angefordert werden. Die ermittelten Richtwerte werden auch bei Wertermittlungen berücksichtigt.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 81 - 10.2 Bodenrichtwerte für die Stadt Schwäbisch Gmünd mit Stadtteilen nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 70,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Wochenendgebiete / Kleingartenland Ackerland: (31 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 2,00 bis 5,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,80 €/m² Grünland: (67 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,00 bis 3,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,00 €/m² Wochenendgebiete: (4 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 11,00 bis 30,00 €/m² Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: „Geigenäcker“ 20,00 €/m² (Gemarkung Großdeinbach, Flur Hangendeinbach) „Grünhalde“ 33,00 €/m² (Gemarkung Lindach) „Ramnest“ 20,00 €/m² (Gemarkung Straßdorf, Flur Straßdorf) „Hohe Reute“ 12,00 €/m² (Gemarkung Weiler, Flur Weiler) Anmerkung: Aufgelistet sind hier alle Wochenendgebiete in Schwäbisch Gmünd, bei denen ein Bebauungsplan besteht. Kleingartenland: (21 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 4,20 bis 19,50 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 9,00 €/m² Waldflächen: (25 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,80 bis 3,60 €/m² Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,20 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 82 - 10.3 Bodenrichtwerte für die Gemeinde Waldstetten mit Ortsteilen nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 60,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Wochenendgebiet / Kleingartenland Ackerland: (8 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,50 bis 4,50 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,60 €/m² Grünland: (7 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,10 bis 2,70 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 1,90 €/m² Wochenendgebiet: Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: „Vögelesrain“ 20,00 €/m² (Gemarkung Waldstetten, Flur Waldstetten) Anmerkung: Aufgelistet sind hier alle Wochenendgebiete in Schwäbisch Gmünd, bei denen ein Bebauungsplan besteht. Kleingartenland: (7 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 6,50 bis 17,50 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 9,00 €/m² Waldflächen: (1 Verkaufsfall) Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,00 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 83 - 10.4 Bodenrichtwerte für die Stadt Lorch mit Teilorten nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 80,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Kleingartenland Ackerland: (3 Verkaufsfälle) Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 3,10 €/m² Grünland: (15 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,90 bis 3,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 1,90 €/m² Kleingartenland: (1 Verkaufsfall) Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 9,00 €/m² Waldflächen: (10 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,70 bis 3,50 €/m² Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,20 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 84 - 10.5 Bodenrichtwerte der Gemeinden des VG Leintal-Frickenhofer Höhe nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: Eschach, Göggingen, Leinzell, Obergröningen, Schechingen: 40,00 €/m² Iggingen: 50,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Wochenendgebiete / Kleingartenland Ackerland: (5 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,15 bis 5,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 3,00 €/m² Grünland: (9 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,00 bis 3,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 1,90 €/m² Wochenendgebiete: Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: „Benzenreute“ 20,00 €/m² (Gemarkung Iggingen) „Wahlenhalden“ 40,00 €/m² (Gemarkung Obergröningen, Flur Algishofen) Anmerkung: Aufgelistet sind hier alle Wochenendgebiete in der Verwaltungsgemeinschaft Leintal-Frickenhofer Höhe, bei denen ein Bebauungsplan besteht. Kleingartenland: (2 Verkaufsfälle) Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 9,00 €/m² Krautland: „Westerfeld“ (3 Verkaufsfälle) Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,00 €/m² Waldflächen: (10 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,80 bis 4,00 €/m² Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,00 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 85 - 10.6 Bodenrichtwerte der Kommunen der VG Rosenstein nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: Bartholomä, Heuchlingen 40,00 €/m² Böbingen, Mögglingen 50,00 €/m² Heubach 60,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Kleingartenland Ackerland: (8 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,70 bis 4,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,60 €/m² Grünland: (19 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,00 bis 3,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,10 €/m² Kleingartenland (Heubach): (6 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 4,90 bis 15,00 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 9,00 €/m² Waldflächen: (14 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,55 bis 3,60 €/m² Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,10 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 86 - 10.7 Bodenrichtwerte der Gemeinden des GVV Schwäbischer Wald nach Preisverhältnissen zum 01. Januar 2025 Bebaute Flächen im Außenbereich Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: Durlangen, Ruppertshofen, Spraitbach, Täferrot 40,00 €/m² Mutlangen 60,00 €/m² Anmerkung: Analog zur Grundsteuer wird für bebaute Flächen im Außenbereich die angesetzte Grundstücksteilfläche i.d.R mit der 5-fachen Grundfläche des Wohnhauses in Ansatz gebracht. Landwirtschaftliche Grundstücke / Wochenendgebiete / Kleingartenland Ackerland: (13 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,50 bis 4,25 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 2,80 €/m² Grünland: (18 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 1,00 bis 3,30 €/m² Bodenrichtwert Stand 01.01.2025: 1,90 €/m² Wochenendgebiet: (1 Verkaufsfall) Bodenrichtwerte Stand 01.01.2025: „Mühlstättle“ 25,00 €/m² (Gemarkung Spraitbach, Flur Spraitbach) „Ochsenbusch“ 50,00 €/m² (Gemarkung Spraitbach, Flur Spraitbach) Anmerkung: Aufgelistet sind hier alle Wochenendgebiete im Gemeindeverwaltungsverband Schwäbischer Wald, bei denen ein Bebauungsplan besteht. Waldflächen: (37 Verkaufsfälle) Spanne von ca. 0,60 bis 4,10 €/m² Durchschnittswert aus den Verkäufen: 2,10 €/m² (inkl. Aufwuchs) Anmerkung: Erfahrungsgemäß wird bei Waldflächen von einem Bodenwert von 0,60 €/m² ausgegangen.
Grundstücksmarktbericht 2025 Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd für die Ermittlung von Grundstückswerten - 103 - 14. Herausgeber Gemeinsamer Gutachterausschuss Schwäbisch Gmünd - Geschäftsstelle - Marktplatz 37 73525 Schwäbisch Gmünd gutachterausschuss@schwaebisch-gmuend.de www.schwaebisch-gmuend.de/gutachterausschuss-mietspiegel.html Ansprechpartner: Jürgen Weiß Leiter der Geschäftsstelle Telefon: (07171) 603 – 6215 E-Mail: juergen.weiss@schwaebisch-gmuend.de Felix Bader Telefon: (07171) 603 – 6216 E-Mail: felix.bader@schwaebisch-gmuend.de Franz Herkommer Telefon: (07171) 603 – 6218 E-Mail: franz.herkommer@schwaebisch-gmuend.de Hans-Peter Mack Telefon: (07171) 603 – 6219 E-Mail: hans-peter.mack@schwaebisch-gmuend.de Fax: (07171) 603 – 6299 Öffnungszeiten: Montag – Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr Montag – Mittwoch 14:30 bis 16:30 Uhr Donnerstag 14:30 bis 18:00 Uhr und nach Vereinbarung Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Verbreitung (auch auszugsweise), sowie das Einstellen in elektronische Systeme (auch intern) bedürfen der Genehmigung des Herausgebers. Stand: September 2025 Veröffentlichung: 10.09.2025
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