Aktenvermerk

Schwäbisch Gmünd Teil-Bericht Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB „Westliches Stadttor“ Zwischenstand Oktober 2021 Auftraggeber: Schwäbisch Gmünd Amt für Stadtentwicklung Marktplatz 1 73525 Schwäbisch Gmünd Auftragnehmer: Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Hohenzollernstraße 12 - 14 71638 Ludwigsburg  07141 16-757333 Bearbeitung: Dieter Ehlert (Bereichsleiter) Patrick Loewert (Fachreferent) Stand Oktober 2021

I INHALTSVERZEICHNIS 1. VORBEMERKUNGEN 1 1.1 Zwischenstand 1 1.2 Untersuchungsverfahren 1 2. DIE STADT SCHWÄBISCH GMÜND UND DAS UNTERSUCHUNGSGEBIET 2 2.1 Lage im Raum 2 2.2 Rahmenbedingungen 3 2.2.1 Landesentwicklungsplan / Regionalplan 3 2.2.2 Flächennutzungsplan 3 2.2.3 Bebauungsplanung 4 2.2.4 Nicht rechtskräftiger Bebauungsplan 7 2.2.5 Vorkaufsrecht 8 2.2.6 Stadtentwicklungskonzept „Gmünd 2020“ 9 2.2.7 Städtebauliches Konzept 11 2.2.8 Europan 13 2.2.9 Bestehende Sanierungsgebiete 15 2.3 Untersuchungsgebiet / Gebietsstatistik 18 3. BESTANDSAUFNAHME 21 3.1 Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse 21 3.2 Bevölkerung 24 3.3 Bausubstanz 24 3.3.1 Zustand der Gebäude 24 3.3.2 Denkmalschutz 25 3.4 Nutzung 29 4. BÜRGERBETEILIGUNG 31 4.1 Allgemeines 31 4.2 Beeinträchtigungen/Störfaktoren im Wohn- und Gewerbeumfeld 31 4.3 Erhebung zu energetischen Standards 35 4.4 Mitwirkungsbereitschaft 36 4.5 Bürgerinformationsabend 39 4.5.1 Östlicher Bereich 42 4.5.2 Mittelbereich 43 4.5.3 Westlicher Bereich 45 4.6 Fazit der Bürgerbeteiligung 47

II 5. GEBIETSBEZOGENES INTEGRIERTES STÄDTEBAULICHES ENTWICKLUNGSKONZEPT 49 5.1 Entwicklungs- und Sanierungsziele / Prioritäten (Entwurf) 50 6. MAßNAHMENPROGRAMM 52 6.1 Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB) 52 6.1.1 Bodenordnung und Erwerb von Grundstücken 52 6.1.2 Umzug von Bewohnern und Betrieben 52 6.1.3 Freilegung von Grundstücksflächen 52 6.1.4 Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen 52 6.2 Baumaßnahmen (§ 148 BauGB) 53 6.2.1 Modernisierung und Instandsetzung 53 6.2.2 Neubebauung und Ersatzbauten 53 6.2.3 Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen 53 7. SOZIALPLANUNG NACH DEM BAUGESETZBUCH 54

Vorbereitende Untersuchungen Vorbemerkungen Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 1 1. Vorbemerkungen 1.1 Zwischenstand Die Stadt Schwäbisch Gmünd hat die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH (WHS) beauftragt, vorbereitende Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) für den Bereich „Westliches Stadttor“ zu erarbeiten. Nachstehend wird in einem Zwischenbericht dokumentiert, dass zur Bewältigung der zahlreichen aufgezeigten Defizite die Voraussetzungen zur Ausweisung eines Sanierungsgebietes nach dem BauGB durch Satzung im Untersuchungsgebiet vorliegen. Der nachfolgende Bericht stellt einen aktuellen Bearbeitungsstand dar. So sind weitere Ausführungen zu Nutzungen und anderen relevanten Themengebieten noch in der Bearbeitung. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ist in Vorbereitung. Auch das gebietsbezogene Entwicklungskonzept stellt einen ersten Entwurf dar, der nach den Ergebnissen des Europan-Wettbewerbs ergänzt und aktualisiert wird. Entsprechend fehlen konsequenterweise Ausführungen zur Verfahrenswahl und zur Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Dennoch bietet der Teil-Bericht bereits eine ausreichende und teilweise ausführliche Grundlage für die Bewertung des Untersuchungsgebiets. 1.2 Untersuchungsverfahren Die Bestandsaufnahme wurde von Mitarbeitern der WHS aufgrund von Ortsbesichtigungen durchgeführt. Die weiteren, im Rahmen der Bestandsaufnahme erhobenen Grundstücksdaten wurden durch Katastererhebungen, Auswertungen von Statistiken und Angaben der Kommunalverwaltung erfasst. Bei der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurden im laufenden Verfahren auch die vom BauGB geforderte Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen (§ 137 BauGB) durchgeführt. Dabei wurden die Grundstückseigentümer, Mieter und Pächter im Untersuchungsgebiet mittels einer Fragebogenaktion unter anderem über die bestehenden Verhältnisse in den Bereichen Wohnen und Arbeiten sowie Verkehr, Ver- und Entsorgung befragt. Darüber hinaus fand am 24. September 2021 ein Bürgerinformationsabend statt.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 2 2. Die Stadt Schwäbisch Gmünd und das Untersuchungsgebiet 2.1 Lage im Raum Schwäbisch Gmünd liegt im Ostalbkreis und gehört dem Regierungsbezirk Stuttgart an. Die verkehrliche Anbindung von Schwäbisch Gmünd an das überörtliche Verkehrsnetz erfolgt über die DB-Strecke Stuttgart – Aalen im Regionalverkehr sowie über die Strecke Stuttgart – Nürnberg im Fernverkehr. Über die Bundesstraße B 29 Waiblingen – Nördlingen ist Schwäbisch Gmünd an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Die Anbindung an die Bundesautobahn A 7 erfolgt über die Bundesstraße B 29, deren Untertunnelung durch das Untersuchungsgebiet führt. Der Siedlungsraum der Stadt Schwäbisch Gmünd erstreckt sich entlang der Rems. Die Einwohnerzahl von Schwäbisch Gmünd beträgt 61.216 Einwohner. In der Kernstadt leben rund 24.900 Einwohner (Stand 2021, Statistisches Landesamt). Im Untersuchungsgebiet selbst leben derzeit rund 140 Einwohner. Abbildung 1: Lage im Raum (Quelle: GMA regioGraph)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 3 2.2 Rahmenbedingungen 2.2.1 Landesentwicklungsplan / Regionalplan Schwäbisch Gmünd ist im Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg / Region Ostwürttemberg von 2010 als auszubauendes Mittelzentrum ausgewiesen und liegt an der Entwicklungsachse Schorndorf - Schwäbisch Gmünd - Aalen - Bopfingen - Nördlingen bzw. Crailsheim - Ellwangen - Aalen - Heidenheim - Giengen – Ulm. In der Stadt Schwäbisch Gmünd befindet sich der Sitz des Regionalverbands Ostwürttemberg, die Wirtschaftsförderungsgesellschaft Ostwürttemberg die Außenstelle des Landratsamtes Ostalbkreis, das Staatliche Vermögens- und Hochbauamt, das Staatliche Schulamt und im Bildungs- und Ausbildungsbereich die Technische Akademie für Berufliche Bildung, das Wirtschafts- und Gründerzentrum ZAPP, die Pädagogische Hochschule, die Hochschule für Gestaltung, das Berufskolleg für Formgebung, Schmuck und Gerät sowie der Universitätspark Schwäbisch Gmünd mit dem Landesgymnasium für Hochbegabte. 2.2.2 Flächennutzungsplan Das Untersuchungsgebiet „Westliches Stadttor“ ist im Flächennutzungsplan 2020 der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Gmünd überwiegend als Gewerbegebiet, ein kleiner Teil des Untersuchungsgebietes im Nordosten als Mischgebiet festgeschrieben. Ebenfalls enthalten sind Festsetzungen zu Denkmalen und Bodendenkmalfunden (vgl. hierzu auch die Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange). Weitere Festsetzungen im weiteren Umfeld des Gebiets betreffen Gemeinbedarfsflächen für Sport und Spielflächen. Markant sind außerdem die Gleisflächen im Norden und die Rems im Süden.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 4 Abbildung 2: Ausschnitt Flächennutzungsplan (Quelle: Flächennutzungsplan 2020 Schwäbisch Gmünd) 2.2.3 Bebauungsplanung Für den überwiegenden Teil des Untersuchungsgebiets „Westliches Stadttor“ existieren Bebauungspläne. Die Bereiche nördlich der Rems um die Lorcher Straße, Stuttgarter Straße, Sudetenstraße/Jahnstraße, Josef-Bidlingmaier-Straße, Hauffstraße bis zum Hauberweg sowie die Bebauung südöstlich der Rems sind mit qualifizierten Bebauungsplänen überplant. Auch der Bereich um den Bahnhof, Bahnhofstraße und den ZOB wird durch bauordnungsrechtliche Bestimmungen gesteuert. Folgende Bebauungspläne bestehen im Gebiet:  151 A+153 "Stadtbauplan Industriegebiet Lorcher Straße" rechtskräftig seit 11.05.1927  151 B "Stadtbauplan über das Industriegebiet an der Lorcher Straße" rechtskräftig seit 31.03.1936  151 B I "Stadtbauplan über Änderung der Straße Nr. 22 (Schinderwasen)" rechtskräftig seit 27.10.1938  151 B III "Bebauungsplanänderung im Gebiet Sudetenstr./Jahnstr." rechtskräftig seit 29.12.1960

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 5  153 B "Stadtbauplan über das Gebiet beim Stadtgarten - Hauptbahnhof" rechtskräftig seit 27.12.1922  153 G "Einschränkung von Vergnügungsstätten im Bahnhofsbereich" rechtskräftig seit 06.11.1995 Für die nicht qualifiziert überplanten Bereiche gelten die Vorschriften des § 34 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Abbildung 3: B-Plan 151 A +153 (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd) Abbildung 4: B-Plan 151 B Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 6 Abbildung 5: B-Plan 151 B I (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd) Abbildung 6: B-Plan 153 B (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 7 Abbildung 7: B-Plan 153 G (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd) 2.2.4 Nicht rechtskräftiger Bebauungsplan Des Weiteren existiert der nicht rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 153 G I "Hauffstraße 2" verfasst am 17.10.2012. Auf einem Stockwerk eines Gebäudes in der Hauffstraße sollte eine „Tanzgaststätte/Musiklounge“ entstehen. Angrenzende Nachbarn haben Einwände gegenüber der Planung vorgebracht und sie wurde nicht verfolgt. Abbildung 8: Nicht-rechtskräftiger Bebauungsplan (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 8 2.2.5 Vorkaufsrecht Zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung hat der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Gmünd am 24.7.2013 in öffentlicher Sitzung eine Vorkaufsrechtsatzung nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Ihre Abgrenzung umfasst das Untersuchungsgebiet und erstreckt sich entlang der Bahngleise bis zur Vogelhofstraße, weiter entlang der Lorcher Straße, weiter an der Rems bis an den Bahnhofsplatz und der Josef-Bidlingmaier-Straße. Die Satzung, welche die Stadt Schwäbisch Gmünd über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. von § 25 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) und § 4 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (GO) erlässt, stellt sich folgendermaßen dar: § 1 Satzungszweck Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung steht der Stadt in dem durch § 2 bezeichneten Gebiet ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB an Grundstücken zu. § 2 Geltungsbereich Das vom Vorkaufsrecht erfasste Gebiet ist im Lageplan des Stadtplanungs- und Baurechtsamtes der Stadt Schwäbisch Gmünd vom .18, 6, 2013 (Anlage zur Satzung) dargestellt. Der Plan ist Bestandteil dieser Satzung. § 3 Rechtswirkungen des besonderen Vorkaufsrechts Die Eigentümer der unter das Vorkaufsrecht nach dieser Satzung fallenden Grundstücke sind verpflichtet, der Stadt den Abschluss eines Kaufvertrages über ihr Grundstück unverzüglich anzuzeigen. § 4 In-Kraft-Treten Diese Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft. Diese Satzung wird mit dieser Bekanntmachung rechtsverbindlich. Die Satzung kann während der üblichen Dienststunden beim Stadtplanungs- und Baurechtsamt der Stadt Schwäbisch Gmünd eingesehen werden. Jeder kann diese Satzung einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 9 Die Vorkaufsrechtsatzung ist nicht deckungsgleich mit dem Sanierungsgebiet. Das Autohaus Bierschneider sowie die Wohngebäude an Vogelhofstraße und Hauffstraße sind im Untersuchungsgebiet enthalten, nicht aber im Gebiet der Vorkaufsrechtsatzung. Abbildung 9: Abgrenzungsplan Vorkaufsrecht (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd 2013) 2.2.6 Stadtentwicklungskonzept „Gmünd 2020“ Das Untersuchungsgebiet „Westliches Stadttor“ ist auch Bestandteil des Stadtentwicklungskonzeptes „Gmünd 2020“. Dort werden Aussagen bzw. entsprechende Zielvorstellungen für die künftige Entwicklung getroffen. Die Stadt Schwäbisch Gmünd ist älteste Stauferstadt mit einer reichen kulturellen Vergangenheit. Da sie in den Kriegen weitgehend unzerstört geblieben ist, finden sich auf engstem Raum bedeutende Bauwerke aller europäischen Architekturepochen. Die hohe Lebensqualität in Schwäbisch Gmünd wurde durch den Bau des Umgehungstunnels und durch die Landesgartenschau weiter erhöht. Um diese hohe Lebensqualität auch in Zukunft weiter aufrecht zu erhalten, hat die Stadt das Integriertes Stadtentwicklungskonzept „Gmünd 2020“ erstellt. Das Untersuchungsgebiet ist eng mit den gesamtstädtischen Entwicklungsplanungen verzahnt im Sinne einer erweiterten Urbanisierungsstrategie.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 10 Fünf Entwicklungsziele für eine zukunftsfähige Stadtgestaltung werden im gesamtstädtischen Konzept festgeschrieben:  Kinderfreundliche Stadtgesellschaft, in der sich viele Familien mit Kindern wohlfühlen;  vielfältige Bildungsangebote, von der Kindertagesstätte bis zur Hochschule, in diesem Zuge auch junge Menschen an die Stadt binden;  die gute Vereinbarkeit von Familie und Beruf;  erschwingliche Wohnungen;  angenehmes soziales Klima, welches das Miteinander der Generationen und Nationen fördert;  hohe Lebensqualität dank Kultur, Sport, Einkaufsmöglichkeiten, gesunder Umwelt und schöner natürlicher Landschaft. Ziel ist eine nachhaltige Entwicklung – eine Transformation, die gleichermaßen soziale, kulturelle, ökologische und ökonomische Belange berücksichtigt, städtebauliche Qualitäten sichert und mit dem Einsatz innovativer Technologien dem Klimaschutz Rechnung trägt. Mittels fünf Handlungsfelder, die von Arbeitsgruppen, Experten und im Dialog mit der Bürgerschaft entwickelt wurden, soll eine nachhaltige Stadtentwicklung gewährleistet werden. Des Weiteren orientieren sich die aus dem dialogorientierten Prozess hervorgegangenen Leitziele, Aufgaben und Projekte am Prinzip der Nachhaltigkeit. Das Ziel, adäquate, soziale und wirtschaftliche Bedingungen für alle Bürger zu erreichen, ist untrennbar verknüpft mit hoher Umweltqualität und einer nachhaltigen Bewirtschaftung der natürlichen Ressourcen Boden, Wasser und Luft. Für die fünf Handlungsfelder  Wirtschaft und Arbeitsplätze,  Urbanität, Bildung und Wissenschaft,  Miteinander in der Stadt,  Leben in der Stadt sowie  Finanzen und Verwaltung wurden nachhaltige Leitziele entwickelt, die sich zum Teil überlappen und ergänzen. Die daraus abgeleiteten Aufgaben und Projekte, die kurzfristig, mittelfristig oder langfristig realisiert werden können, sollen auf der Basis von Gemeinderatsbeschlüssen weiter konkretisiert und umgesetzt werden.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 11 Um die Ziele der Stadterneuerung auch mit Blick auf die unverzichtbare Städtebauförderung durch Bund und Land möglichst zeitnah erreichen zu können, ist eine enge Verzahnung und Abstimmung mit dem Wettbewerbsverfahren Europan (siehe Kapitel 2.2.8) wichtig. Ein Aufnahmeantrag in ein Städtebauförderprogramm wird für das Programmjahr 2022 gestellt, nachdem das Sanierungsgebiet „Westlicher Stadteingang“ Ende 2021 abgerechnet wird. Die Satzungsaufhebung des „Westlichen Stadteingangs“ ist für den 22.12.2021 geplant. Die erwarteten Ergebnisse des Ideenwettbewerbs Europan 16 sollen wesentlicher Bestandteil der städtebaulichen Rahmenplanung werden. Dabei sind– wie explizit in den Bestimmungen für eine Programmaufnahme erwähnt – auch die energetischen Belange zu berücksichtigen, die über das künftige Stadterneuerungsgebiet hinausgehen. 2.2.7 Städtebauliches Konzept Bereits seit 2015 wird für das Untersuchungsgebiet „Westliches Stadttor“ ein städtebauliches Konzept der Baldauf Architekten und Stadtplaner GmbH erarbeitet. Mit Stand 2019 sieht es große städtebauliche Potentiale, da das zentrumsnahe Areal verkehrsgünstig erschlossen ist und so verschiedenste Nutzungen denkbar sind. Die Lorcher Straße markiert den Zugang zur Innenstadt und sollte dementsprechend aus dem typischen Mischgebiet aus gewerblich genutzten Flächen, gründerzeitlichen Siedlungsteilen und verschiedenen Denkmälern hervorgehoben werden, auch als Orientierung zur Innenstadt. Indem die heutige Siedlungsstruktur aufgelöst wird und die (gestaffelte) Höhenausbildung sich an der Hochhausgrenze orientiert, wird eine Verbindung zum Hotel am Remspark am östlichen Ende der Lorcher Straße geschaffen. Die städtebauliche Neuordnung orientiert sich an einem räumlich intensiv formulierten Stadtraum, der durch nachgedichtete Wohnbebauung zukünftig mehr Wohnraum bietet. Das neue Gmünder-Stadttor mit einem grundsätzlich symmetrischen Portalaufbau und untergeordneten Anbauten oder Arkaden gewährleistet außerdem eine aufgelockerte multifunktionale Nutzung. Schlussendlich werten die zwei Portalbauten in markanter und durchaus signalhafter Weise als zusammenhängender Zwilling gestaltet, den Stadteingang Schwäbisch Gmünds sichtbar auf. So wird ein identitätsstiftender Charakter gegeben sowie ein positiver Eindruck des Willkommens vermittelt.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 12 Abbildung 10: Städtebauliches Konzept Stadteingang West 2019 (Quelle: Baldauf Architekten und Planer GmbH) Abbildung 11: Städtebauliches Konzept Stadteingang West 2019 (Quelle: Baldauf Architekten und Planer) Dieses Konzept gibt einen ersten Eindruck ohne bindende Konzeption. Durch Bürgerbeteiligungen, aber auch durch verwaltungsinterne Prozesse sowie den Europan-Wettbewerb wurden und werden die Ideen verändert und weiterentwickelt.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 13 2.2.8 Europan Europan1 ist ein architektonischer und städtebaulicher Ideenwettbewerb, und richtet sich an europäische Städte. Europan Deutschland wird durch einen gemeinnützigen Verein, der den Europan-Wettbewerb in Deutschland durchführt, vertreten. Durch den Ideenwettbewerb sollen verantwortliche Akteure und Bauherren in Städten mit den Nachwuchsgenerationen von ArchitektInnen, StadtplanerInnen und FreiraumplanerInnen zusammengebacht werden. Hierzu führt Europan alle zwei Jahre einen internationalen Planungs- und Architekturwettbewerb durch. Jeder Wettbewerb wird zu einem aktuellen Thema ausgelobt, das für die Entwicklung der europäischen Stadt von zentraler Bedeutung ist. Weiter wird der Wettbewerb von internationalen Formaten begleitet, die den Austausch und die Vernetzung auf europäischer Ebene fördern und erfüllen. Mit demWettbewerb werden neue und innovative Lösungen für die lokale Stadtentwicklung gesucht. Zudem wird jungen PlanerInnen die Möglichkeit gegeben, sich national und international zu vernetzen. Schwäbisch Gmünd hat sich an der 16. Ausgabe des Wettbewerbs Europan 16 „Living Cities − Lebendige Städte” beteiligt. Unter dem Thema „Innovative Prozesse & Projekte“ für die Reaktivierung urbanisierter Räume ist die Aufgabe dieses Wettbewerbs, urbanisierten Räumen der Städte und Kommunen sowie dem Klimawandel und den vom Menschen verursachten sozialen, wirtschaftlichen und kulturellen Ungleichheiten mit innovativen und integrativen Projekten sowie neuen Planungsprozessen zu begegnen. Ziel des Wettbewerbs dabei ist, Ideen für vernachlässigte, brachliegende, leere, stigmatisierte oder monofunktional genutzten Flächen zu entwickeln. Im Anschluss können Transformationen für einen lebendigen, integrativen und durchmischten Stadtraum entstehen. Das ca. 27 ha große Pangebiet (inkl. Betrachtungsbereich), mit dem sich Schwäbisch Gmünd beworben hat, befindet sich zwischen Nepperberg und Rems und beinhaltet das Untersuchungsgebiet. Der städtebauliche Entwicklungsbereich erstreckt sich in Nord-Süd-Ausdehnung von der Bahnlinie bis zur Rems und in Ost-West-Ausdehnung von der Vogelhofstraße bis zur Hauffstraße. Einige im Projektbereich befindlichen Flächen südlich der Bahnlinie um die Lorcher Straße liegen seit Jahren an entscheidender Stelle für die Stadtentwicklung brach. An die Flächen schließt sich nördlich der Bahnlinie der Gleispark und der Grünraum Nepperberg und südlich der Bahnlinie die Rems an. Das Gleisparkareal 1 Ausführliche Standortunterlagen EUROPAN 16 „Living Cities – Lebendige Städte“ Schwäbisch Gmünd – Westliches Stadttor – zwischen Nepperberg und Rems 26.02.2021.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 14 grenzt an die im Rahmen der Landesgartenschau 2014 entwickelten Spiel- und Sportflächen. Im Osten der Flächen liegen der Bahnhof und der zentrale Omnibusbahnhof; die Innenstadt mit Altstadt ist in 10 bis 15 Minuten fußläufig erreichbar. Nördlich der Rems grenzt der neue Stadtgarten mit der Gamundia-Bebauung an, die im Rahmen des Stadtumbaus – nach Verlegung der Bundesstraße in den Tunnel – im Zuge der Landesgartenschau entstanden ist. Die Gamundia-Bebauung bildet den südlichen Abschluss des Bahnhofplatzes, der mit Bahngebäude und ZOB der wichtigste Kotenpunkt des öffentlichen Verkehrs bildet. Die Bahnlinie bildet bisher eine nur an wenigen Stellen zu querende Trennlinie im Stadtraum. Zwischen Rems und Bahnlinie entlang der Lorcher Straße ist das Gebiet stark von gewerblicher Nutzung und der früheren starken Verkehrsbelastung geprägt. Es handelt sich bei den Flächen um große städtebauliche Potentiale, die verkehrsgünstig erschlossen sind und für die verschiedensten Nutzungen denkbar wären. Südlich der Rems, etwas geschützt durch den flussbegleitenden Grünraum, dominiert Wohnbebauung, eine eher kleinteilige Siedlungsstruktur, die in der Nachkriegszeit entstand. Eine große Grünzäsur in diesem Bereich bilden die Sportflächen in Verlängerung des Hallenbades und die privaten Gartenflächen der Senioreneinrichtungen von St. Anna und St. Vinzenz. Die östliche Grenze des Betrachtungsraumes liegt an der Grenze der Altstadt am Josefs Bach. Er umfasst die alten Stadtvillen an der Uferstraße, die alte PH in der heute neben Bildungseinrichtungen auch die örtliche Polizeistation untergebracht ist. Im Mündungsbereich des Josefs Bachs in die Rems liegt südlich des Flusses der alte Stadtgarten, eine Grünanlage mit dem Rokoko Schlösschen und dem Tagungs- und Kongress-Zentrum Stadtgarten. Auch wenn diese Flächen nicht im Untersuchungsgebiet liegen, haben sie – wie an den Ergebnissen der Bürgerbeteiligung zu sehen ist – Einfluss auf das mögliche Sanierungsgebiet: als Freizeitpotenziale, als Quellen von Lärmbelästigung sowie durch ihre infrastrukturelle Funktion. Es handelt sich bei den Flächen im Untersuchungsgebiet somit um große städtebauliche Potentiale, die für alle Mobilitätsformen günstig gelegen sind und für die verschiedensten Nutzungen denkbar wären. Eine vielfältige lebendige Nutzung bietet sich für diese wertvollen Innenstadtflächen an. Es gilt, diese Potentialflächen einer neuen Entwicklungskonzeption zuzuführen, die die dynamische Stadtentwicklung der letzten zehn Jahre auch räumlich fortsetzt. Eine abgestimmte Entwicklung der Flächen scheint sowohl inhaltlich-konzeptionell wie auch funktional sinnvoll. Die durch den Stadtumbau und die Landesgartenschau geschaffenen Stadtstrukturen mit Grünräumen könnten sich hier weiter nach Westen entwickeln. Mit der neugeordneten Verkehrsinfrastruktur

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 15 und dem neuen Netz hochwertiger öffentlicher Räume stellt sich die Aufgabe, den Bereich als „Westliches Stadttor“ urban auszuprägen. Am 14. Oktober 2021 fand die Vorauswahl der lokalen Europan-Jury von Schwäbisch Gmünd statt. Es wurde eine Vorauswahl von vier Entwürfen für die nationale Jurysitzung getroffen. Diese findet am 26. November 2021 statt. Im Dezember werden die endgültigen Ergebnisse veröffentlicht. Bis zur Einreichung des Antrags dürfen Zwischenergebnisse noch nicht veröffentlicht werden. Nach Veröffentlichung werden die Ergebnisse Ende November / Anfang Dezember nachgereicht. Das Untersuchungsgebiet für den Neuaufnahmeantrag und der Untersuchungsraum des Europan-Wettbewerbs (siehe in Karte unten in gelb) sind nahezu deckungsgleich mit Ausnahme der Hauffstraße, die im Europan-Untersuchungsraum nicht enthalten ist. Abbildung 12: Untersuchungsbereich (gelb) und Betrachtungsraum (rot) Europan 16 Schwäbisch Gmünd (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd) 2.2.9 Bestehende Sanierungsgebiete In der Gemarkung Schwäbisch Gmünd befinden sich mehrere Sanierungsmaßnahmen, abgeschlossen, in Vorbereitung und in der Durchführung. Die bereits abgeschlossenen Maßnahmen sind:

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 16  Mühlbergle / Nordöstliche Altstadt (Zeitraum: 1977 – 2001)  Rinderbacher Gasse / Höferlesbach (Zeitraum: 1981 – 2002)  Vordere Schmiedgasse (Zeitraum: 1987 – 2003)  Münsterplatz / Brandstatt (Zeitraum: 1998 – 2007)  Nordwestliche Altstadt (Zeitraum 1996 – 2009)  Oststadt (Zeitraum 2002 – 2013)  Südöstliche Altstadt (Zeitraum: 2003 – 2018)  Westlicher Stadteingang (Zeitraum: 2009 – 2020) Folgende Maßnahmen befinden sich in der Durchführung: - Altstadtquartiere I-IV (Zeitraum: 2009 - 2023) - Hardt (Zeitraum: 2016 – 2025)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 17 Abbildung 13: Sanierungsgebiete im Untersuchungsgebiet (Quelle: Stadt Schwäbisch Gmünd)

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 18 2.3 Untersuchungsgebiet / Gebietsstatistik Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes erfolgte durch Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen des Gemeinderates von Schwäbisch Gmünd am 07. Juli 2021. Dieser Beschluss wurde am 15. Juli 2021 ortsüblich bekannt gemacht. Das Gebiet erstreckt sich entlang der Hauptachse Lorcher Straße zwischen den Gleisflächen im Norden und der Rems im Süden. Als Spange im Südwesten bzw. Nordosten dienen die Vogelhofstraße und die Hauffstraße. Des Weiteren sind Teile der Josef-Bidlingmaier-Straße am ZOB inkludiert. Die Lage und die genaue Abgrenzung sind in nachfolgender Abbildung und im Abgrenzungsplan dargestellt. Die Abgrenzung ist weitestgehend parzellenscharf. Das Untersuchungsgebiet umfasst nach jetzigem Stand ca. 9,5 ha. Eine räumliche Überlagerung mit einer anderen Sanierungsmaßnahme liegt nicht vor. Aus den Bürgerbeteiligungen kamen Anregungen, über Erweiterungen des Gebiets Richtung Norden und Süden nachzudenken. Dies betrifft zum einen Flächen an den Gleisflächen sowie an und jenseits der Rems, auch um den Zustand an der Rems umfassend zu verbessern. Das Zapp-Areal wurde mittelfristig erneuert; ein Sanierungsbedarf besteht nicht. Als städtisches Gründerzentrum ist es mit den benachbarten Nutzungen kaum verknüpft und kaum von Umfeldfunktionen geprägt. Das Zapp-Areal wird daher nicht in das Untersuchungsgebiet aufgenommen. Die anderweitigen möglichen Erweiterungen werden geprüft.

Vorbereitende Untersuchungen Das Untersuchungsgebiet Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 19 Abbildung 14: Lage des Untersuchungsgebietes innerhalb der Kommune (Quelle: Google Earth)

Nepperberg WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG 17 19 13 13 28 25 27 18 31 29 20 36 2 6 34 St. Anna 10 14 12 8 38 37 35 2 St. Katharina 1/1 3 9 Stadtgarten 4 33 24 4846 8 St. Vinzenz 41 40 40/1 32/1 32 24 20/3 20/2 22 3 20 20/1 5 45/1 45 43/1 43 8 18 7 16 8/1 8 3 4 2 St. Salvator 22 17 21 28 28 22 8 10 12 20/4 4 20 20/1 9 16 31/1 2/1 14 18 4 6 19 14 21 23 27 31 29 33 8/1 31 23 24 30 1 11 12 14 15 15/1 13 11 3 1 99 110 106 108 7 5 3 119 1 98 57 86 64 72 53/2 101 1 47 1/1 3 53/1 51 10 57/1 38/1 57/2 38 55/2 2 63/1 63/3 63/2 92/2 4 92/1 82 80 92 9 2 21 17 7 5 23 36 34 32 38 Mühlbach Mühlbach 1/1 35 1 42 44 7 4 6 Bahnhof 45 REMS 10 9 15 7 EULE 11 25 1 52 60 WEG WEG Jahnstraße Nepperberg Nepperberg Nepperberg Nepperberg St. Katharina Hauberweg Hauberweg Hauberweg Josef-Bidlingmaier-Straße Josef-Bidlingmaier-Straße Stuttgarter Straße Pleuer-Passage Hauffstraße Rektor-Klaus-Brücke Bahnhofplatz Remspark Salvatorstraße Rektor-Klaus-Straße Lorcher Straße Nepperbergstraße Vogelhofstraße Vogelhofstraße 1277/20 1373/4 1387/2 1373 2942 1502/1 1488/1 1488/3 1503/1 1499/1 1484/14 1484/15 1486/2 1475/7 1483/5 1484/13 1475/6 1501/2 1486/3 1486/5 2946 2944/1 2944/2 1833/12 1407/13 1407/14 1420 1416 1451 1428 1452 1407/3 1407/5 1407/7 1407/10 1403/7 1404/2 1404/3 1410/5 1454 1455 1461/7 1461/9 1461/10 1461/11 1467/1 1461/13 1467/4 1467/10 1467/11 1467/12 1468 1469 1484/11 1484/12 1469/1 1475/1 1469/2 1475/4 1467/5 1467/9 1483/6 1484/2 1484/3 1484/4 1481/2 1484/7 1482 1484/8 1483/2 1484/10 1483/3 1198/3 1198/2 1201/2 1356/3 1267 1267/3 1267/6 1270/2 1272/8 1270/3 1270/4 1270/5 1391/4 1391/7 1391/18 1391/20 1391/21 1271/2 1271/3 1271/4 1274/4 1271/5 1274/6 1272/1 1272/2 1274/8 1269 1270/1 1391/1 1389/6 1400/5 1403/4 1394/2 1397/8 1401/1 1402/2 1402/3 1403/1 1403/3 1275 1278/2 1373/2 1277/3 1385/2 1385/3 1385/4 1385/5 1385/6 1385/7 1388 1386/1 1384/2 1384/4 1384/5 1384/6 1384/8 1384/9 1233/8 1233/9 1233/10 1233/11 1233/12 1234/1 1233/1 1234/2 1235 1233/5 1236 1233/7 1236/1 3184 2353/7 1833/22 1833/15 1833/16 1833/9 1475/5 1502 1488/2 1503/2 1484/16 2943 1403/8 1461/2 1467/15 1475/2 1467/8 1482/1 1398 1833/23 1484/9 1201/1 1267/5 1267/7 1273 1272/5 1391/2 1391/3 1391/5 1401 1402/1 1382/6 1384/3 1385/1 1233/2 1235/1 1233/6 1470/2 1470 1470/1 1489 1412/5 1400/16 1400/15 1400 1391/6 1389/3 1392/1 1400/22 1412/11 1833/25 1412/6 1498 1471 1833/18 1394/7 1394/3 1392/5 1394/1 1392/4 1384/1 1833/26 1276 1274/2 1274/1 1275/1 1412/4 1476 1271/1 1271/6 1484/5 1410/4 1410/6 1395/3 1406/2 1903/2 1405/1 1399 1400/6 1400/14 1356/4 1400/12 1406/3 1400/21 1833/3 1484/6 1833/17 1483/4 1412/12 1833/13 1484/17 1502/4 1461/6 1461/8 1467/14 1502/2 1412 1502/5 1373/3 1395/4 1395/1 1373/6 1274/3 1395/5 1395/6 1392/2 1394/8 1394/9 1394/5 1400/23 1393 1392 1395/2 1833/24 1412/1 1400/4 1400/1 1394/4 1412/13 1412/7 DISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTER Stadt Schwäbisch Gmünd Vorbereitende Untersuchungen "Westliches Stadttor" Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ± August 2021 0 50 100 25 Meter Gebietsabgrenzung (ca. 9,5 ha)

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 21 3. Bestandsaufnahme Die Bestandsaufnahme erfolgt unter Berücksichtigung des § 136 BauGB. Dabei wird geprüft, ob das Untersuchungsgebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Ferner, ob das Untersuchungsgebiet in der Erfüllung seiner Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, welche ihm nach seiner Lage und Funktion zukommen. Kriterien, die bei der Prüfung Berücksichtigung finden sollen, sind in § 136 Absatz 3 BauGB genannt. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen wurden für das Untersuchungsgebiet die durch eine Begehung und Auswertung zur Verfügung stehender Unterlagen und prüfbaren Sachverhalte erfasst. Eine weitere, vertiefende Überprüfung erfolgt durch fortgesetzte Untersuchungen, insbesondere durch die Beteiligung der Betroffenen und der öffentlichen Aufgabenträger. 3.1 Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse Die nachfolgenden Angaben basieren auf den zum Zeitpunkt der Erhebungen vorliegenden Daten des Liegenschaftskatasters und Grundbuchauszügen. Im Eigentum der Kommune befinden sich 25 Grundstücke mit insgesamt rund 23.956 m². Die Kommune hält dabei, bezogen auf die privatwirtschaftlich nutzbaren Grundstücke (ohne Verkehrsflächen, Gemeinbedarf usw.), rd. 7.272 m² der Grundstücksflächen im Untersuchungsgebiet. Der Anteil der Verkehrsflächen (Kommune / Bund / Privat) beträgt ca. 22 % bezogen auf das Gesamtgebiet.

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 22 Tabelle 1: Grundstücks- / Eigentumsverhältnisse Grundstücke / Eigentümer Anzahl absolut Anzahl in % Fläche in m² Fläche in % Verkehrsflächen 22 26,2 20.591,83 21,7 davon… im Eigentum Kommune 14 16,7 16.683,33 17,6 im Eigentum Bund 6 7,1 3.800,59 4,0 in Privateigentum 2 2,4 107,91 0,1 Öffentliche Aufgabenträger und Kirche 0 0,0 0,00 0 Privatwirtschaftlich nutzbare Grundstücke 61 72,6 74.162,96 78,3 davon … im Eigentum der Kommune 11 13,1 7.272,65 7,7 in Privateigentum 48 57,1 64.466,79 68,0 im Eigentum von Bund 2 2,4 2.423,52 2,6 Sonstige (Stadtwerke) 1 1,2 12,99 0,0 Gesamt 84 100,0 94.767,78 100,0 (Quelle: WHS-Erhebungen, Oktober 2021) Auffallend hoch ist der Anteil der Grundstücke in privatem Eigentum (48 Grundstücke = 57,1 %). Neben den geplanten Neuordnungsmaßnahmen wird deshalb darauf zu achten sein, dass die im Rahmen einer Sanierungsdurchführung bestehenden Möglichkeiten (Einsatz von Sanierungsfördermitteln und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zur Beseitigung von Missständen oder Mängeln i. S. von § 177 BauGB) sinnvoll kombiniert eingesetzt werden. Ein Überblick über die Eigentumsverhältnisse ergibt sich aus Plan 3: Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse.

Nepperberg WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG 17 19 13 25 27 31 29 20 36 2 6 34 St. Anna 10 14 12 8 38 37 35 2 St. Katharina 1/1 3 9 Stadtgarten 4 33 24 4846 8 St. Vinzenz 41 42 40 40/1 32/1 32 24 20/3 20/2 22 3 20 20/1 5 45/1 45 43/1 43 8 18 7 16 8/1 8 3 4 2 11 22 17 21 30 28 28 22 8 10 12 20/4 4 20/1 9 16 31/1 2/1 14 18 4 6 19 14 21 23 27 31 29 33 8/1 31 23 24 30 1 12 14 15 15/1 13 11 3 1 99 110 106 108 7 5 3 119 1 98 57 86 64 72 53/2 101 1 47 1/1 3 53/1 51 10 57/1 38/1 57/2 38 55/2 2 63/1 63/3 63/2 92/2 4 92/1 82 80 92 9 21 17 7 5 23 36 34 32 38 Mühlbach Mühlbach 1/1 35 1 42 44 7 4 6 Bahnhof 45 REMS 10 9 15 7 EULE 11 25 1 52 60 WEG WEG Jahnstraße Nepperberg Nepperberg Nepperberg Nepperberg St. Katharina Hauberweg Hauberweg Hauberweg Josef-Bidlingmaier-Straße Josef-Bidlingmaier-Straße Stuttgarter Straße Pleuer-Passage Hauffstraße Rektor-Klaus-Brücke Bahnhofplatz Remspark Salvatorstraße Rektor-Klaus-Straße Lorcher Straße Nepperbergstraße Vogelhofstraße Vogelhofstraße 1198/4 1277/20 1373/4 1387/2 1277/29 1373 1201/9 2942 2961 1502/1 1488/1 1488/3 1503/1 1499/1 1484/14 1484/15 1486/2 1475/7 1483/5 1484/13 1475/6 1501/2 1486/3 1486/5 2946 2944/1 2944/2 1833/12 1407/13 1407/14 1420 1416 1428 1452 1407/3 1407/5 1407/7 1407/10 1403/7 1404/2 1404/3 1410/5 1454 1460/5 1461/7 1461/9 1461/10 1461/11 1466/3 1467/1 1461/13 1461/14 1461/15 1467/4 1467/10 1467/11 1467/12 1468 1469 1484/11 1484/12 1469/1 1475/1 1469/2 1475/4 1467/5 1467/9 1483/6 1484/2 1484/3 1484/4 1481/2 1484/7 1482 1484/8 1483/2 1484/10 1483/3 1198/3 1198/2 1201/2 1356/3 1267 1267/3 1267/6 1270/2 1272/8 1270/3 1270/4 1270/5 1391/4 1391/7 1391/18 1391/20 1391/21 1271/2 1271/3 1271/4 1274/4 1271/5 1274/6 1272/1 1272/2 1274/8 1269 1270/1 1391/1 1389/6 1400/5 1403/4 1394/2 1397/8 1401/1 1402/2 1402/3 1403/1 1403/3 1275 1278/2 1373/2 1277/3 1385/2 1385/3 1385/4 1385/5 1385/6 1385/7 1388 1386/1 1279/4 1384/2 1384/4 1384/5 1384/6 1384/8 1384/9 1233/8 1233/9 1233/10 1233/11 1233/12 1234/1 1233/1 1234/2 1235 1236 1233/7 1236/1 3184 1833/22 1833/15 1833/16 1833/9 1475/5 1502 1488/2 1503/2 1484/16 2943 1403/8 1461/2 1467/15 1475/2 1467/8 1482/1 1398 1833/23 1484/9 1201/1 1267/5 1267/7 1273 1272/5 1391/2 1391/3 1391/5 1401 1402/1 1382/6 1384/3 1385/1 1235/1 1233/6 1470/2 1470 1470/1 1489 1412/5 1400/16 1400/15 1400 1391/6 1389/3 1392/1 1400/22 1412/11 1833/25 1412/6 1498 1471 1833/18 1394/7 1394/3 1392/5 1394/1 1392/4 1384/1 1833/26 1276 1274/2 1274/1 1275/1 1412/4 1476 1271/1 1271/6 1484/5 1410/4 1410/6 1395/3 1406/2 1903/2 1405/1 1399 1400/6 1400/14 1356/4 1400/12 1406/3 1400/21 1833/3 1484/6 1833/17 1483/4 1412/12 1833/13 1484/17 1502/4 1461/6 1461/8 1467/14 1466/1 1502/2 1412 1502/5 1373/3 1395/4 1395/1 1373/6 1274/3 1395/5 1395/6 1392/2 1394/8 1394/9 1394/5 1400/23 1393 1392 1395/2 1833/24 1412/1 1400/4 1400/1 1394/4 1412/13 1412/7 _F_F_F _F_F_F_F_F_FDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTERDISPLAYILTER ± Oktober 2021 Stadt Schwäbisch Gmünd Vorbereitende Untersuchungen "Westliches Stadttor" Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse 0 50 100 25 Meter Privat Kommune Bund Sonstige

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 24 3.2 Bevölkerung Städtebauliche Strukturen unterliegen heute dem demografischen Wandel, der u. a. Auswirkungen auf die Nachfrage nach neuen und individuelleren Wohnformen sowie den Bedarf nach einem attraktiven und ansprechenden Wohnumfeld hat. Daher ist im Sinne einer ganzheitlichen und nachhaltigen Planung auch die Bevölkerungsstruktur im Untersuchungsgebiet zu berücksichtigen. Tabelle 2: Altersstruktur der Bewohner Alter Ostalbkreis Gesamt / % Schwäbisch Gmünd Gesamt / % Gebiet Gesamt / % 0 bis 14 Jahre 14,1 14,1 12,6 15 bis 17 Jahre 3,0 2,9 3,5 18 bis 24 Jahre 8,1 8,8 9,8 25 bis 39 Jahre 18,4 19,5 30,8 40 bis 64 Jahre 35,4 33,2 32,2 über 65 Jahre 21,0 21,6 11,2 Gesamt 100 100 100 (Quelle: Statistisches Landesamt 2021 (Stichtag 31.12.2020), Auswertung WHS) Beim Vergleich der Altersstrukturen fällt auf, dass im Untersuchungsgebiet die mittleren Jahrgänge (18- bis 39-Jährige) stärker vertreten sind, dagegen sind die Jahrgänge der Kinder und Jugendlichen (bis 17-Jährige) sowohl in Schwäbisch Gmünd als auch insbesondere im Untersuchungsgebiet leicht unterrepräsentiert. Das Untersuchungsgebiet scheint sich im Wandel zu befinden, eine gezielte Stärkung der Strukturen für ein kinder- und jugendfreundliches, aber auch mittelfristig seniorengerechtes Umfeld könnte daher angezeigt sein. 3.3 Bausubstanz Ein maßgebliches Beurteilungskriterium für den Sanierungsbedarf im Quartier einerseits und die Erarbeitung des gebietsbezogenen integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes andererseits ist die Einschätzung der vorhandenen Gebäudesubstanz. 3.3.1 Zustand der Gebäude Im Untersuchungsgebiet befinden sich zum Zeitpunkt der Untersuchung insgesamt 68 Haupt- und Nebengebäude. Diese wurden in vier Kategorien eingeteilt. Maßstab für die Zuordnung war der von außen sichtbare Zustand der Gebäude, der u. a. anhand des Zustands der Fassade, der Dachdeckung und der Regenschutzanlagen sowie der

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 25 Fenster und Türen bewertet wurde. Der Zustand der Sanitärinstallationen und der Heizung kann nur bedingt von außen eingeschätzt werden (z. B. neue Entlüftungsrohre im Dachbereich). Zusammen mit der fehlenden Kenntnis des Zustands im Inneren der Gebäude kann dies im Einzelfall noch zu einer Fehleinschätzung führen. Vor Beginn konkreter Baumaßnahmen an den Einzelgebäuden ist deshalb anhand ausführlicher Modernisierungs- und Instandsetzungsgutachten die mit diesem Bericht vorliegende Einschätzung des Bauzustandes zu überprüfen. Gebäude, deren energetischer Zustand nicht maßgeblich verbessert werden kann oder muss (z.B. Lager, reine Werkstätten usw.) sowie Sonderfunktionen (z.B. Tunnelhäuschen) wurden nicht bewertet. Tabelle 3: Zustand der Gebäude Gebäudezustand Anzahl absolut Anzahl in % sehr geringe Mängel 4 6 geringe Mängel 12 18 mittlere bis schwere Mängel 16 24 substanzielle Mängel 1 1 nicht bewertet / nicht einsehbar 35 51 Gesamt 68 100,0 (Quelle: WHS-Erhebungen, Oktober 2021) Die Kartierung der Gebäudesubstanz ist dem nachfolgenden Plan zu entnehmen. Der hohe Anteil der mittleren bis schlechten Bausubstanz bei den Gebäuden umfasst insgesamt 25 % aller und 51 % der bewerteten Gebäude. Dies erfordert gleichfalls aufwendige Instandsetzungen / Modernisierungen. Zu berücksichtigen ist, dass rund 40 % der Endenergie in Deutschland für Heizwärme (Raumwärme + Warmwasserbereitung) verbraucht wird. Der überwiegende Teil davon wird von privaten Haushalten – d. h. in Wohngebäuden – verwendet. Um die energetische Modernisierung von privaten Haushalten weiter voranzutreiben, wird im Rahmen der Sanierungsdurchführung auf konsequente fachliche Beratung der Gebäudeeigentümer geachtet. 3.3.2 Denkmalschutz Nach einer vorläufigen Aufstellung der Kulturdenkmale sind im Untersuchungsgebiet unterschiedliche Gebäude und Flurstücke mit Denkmaleigenschaft vorhanden.

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 26 Die Belange der archäologischen Denkmalpflege sind in Flst. Nr. 0-1389/6, 0-1904 (Stuttgarter Straße 3) betroffen. Hierbei handelt es sich um das Mittelalterliche Gräberfeld Schinderwasen. 1923 wurden im Zuge hier betriebenen Kies- und Sandabbaus insgesamt neun Skelette aufgedeckt. Begleitende Münzfunde deuten auf Bestattungen des 13./ 14. Jhs. Möglicherweise stehen die Bestattungen in Zusammenhang mit der bei der ehem. Siechenspitalkapelle St. Katharina gelegenen Richtstätte. Weitere Bestattungen sind in diesem Bereich zu vermuten. Weiter sind die Belange der archäologischen Denkmalpflege in Flst.Nr. 0-1356/3, 01356/4, 0-1385/4, 0-1385/5, 0-1385/6, 0-1385/7, 0-1833/3, 0-1833/18, 80/1a (Lorcher Straße 80a, 72, 82, 86, 99) betroffen. Im Jahr 1937 wurde neben dem Gebäude Lorcher Straße 80/1a, heute Nr. 82 anlässlich der Eindolung des Mühlbachs vermutlich eine römische Straße im Nord-Südlichen Verlauf angeschnitten. Im Folgenden sind die Belange der archäologischen Denkmalpflege in Flst.Nr. 01387/2, 0-1389/6, 0-1903/2 (Stuttgarter Straße/Hauberweg) betroffen. 2007 wurde bei Baumaßnahmen anlässlich des Tunnels B 29 ein Straßendamm unbekannter Zeitstellung, möglicherweise römisch, angeschnitten. 3.3.2.1 Bifora Uhren-Fabrik Im Plangebiet befindet sich des Weiteren das stadtbildprägende Gebäude der BiforaUhrenfabrik auf dem Flst.Nr. 0-1400/5 (Hauffstraße 2). Es handelt sich um ein dreigeschossiges Fabrikgebäude mit Walmdach. Das Landesamt für Denkmalpflege erkennt, dass das aufeinanderstoßen einer dominierenden Horizontalgliederung des Baukörpers durch lang gestreckte Fensterbänder mit einem überhöhten turmartigen Treppenhaus an der Hauptfassade für das Neue Bauen der 20er Jahre in hohem Maße charakteristisch sei. Die großzügige Verglasung des Turmes in einem Skelett schlanker Rippen unterstreicht den expressiven Eindruck des neuen Stils. Das 1928 entstandene Gebäude (am Eingang bez.) ist zudem Dokument der Industrieansiedlung in funktional günstiger Lage (Nähe Bahnhof). Die um 1900 gegründete Uhrenfabrik J. Bidlingmaier GmbH ist eine der wenigen europäischen Fabriken, die nahezu alle Armbanduhrteile selbst herstellen. Das Familienunternehmen war der größte Einzelbetrieb Schwäbisch Gmünds und prägte das Wirtschaftsleben der Stadt (ehemals ca. 1000 Mitarbeiter). So ist das Gebäude ein Zeugnis europäischer Technikgeschichte und Gmünder Wirtschaftsgeschichte. Aus diesen künstlerischen, wissenschaftlichen und heimatgeschichtlichen Gründen besteht öffentliches Interesse an der Erhaltung der Fabrik.

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 27 Abbildung 15: Hauffstraße 2 (Quelle: WHS 2021) Abbildung 16: Hauffstraße 2 (Quelle: WHS 2021) 3.3.2.2 Zollamt Weiteres Kulturdenkmal ist das Gebäude auf dem Flst.Nr. 0-1486/5 (Josef-Bidlingmaier-Straße 4). Bei diesem erhaltenswerten stadtbildprägendem Gebäude handelt es sich um das ehem. Wehrbereichskommando, welches anschließend als Zollamt diente. Der dreigeschossige Walmdachbau hat rückwärtig kurze Seitenflügel. Die monumentale Sockelzone und das turmartig überhöhte Mittelrisalit geben dem Gebäude den wehrhaften Charakter, der seiner früheren Nutzung entspricht. Das heutige Zollamt des ausgehenden 19. Jahrhunderts (1897) verdeutlicht exemplarisch die Formensprache der Neorenaissance an einem öffentlichen Gebäude. Die materialbedingten Kontraste zwischen den geputzten Wandflächen und der reichen Werksteingliederung verdeutlichen die Formensprache des repräsentativen Gründerzeitbaus. Das in seinem äußeren Zustand fast originale Objekt ist als Dokument der Stadtgeschichte Zeuge der Stadtplanung des ausgehenden 19. Jahrhunderts in Gmünd. Aus diesen künstlerischen und heimatgeschichtlichen Gründen besteht öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes.

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 28 Abbildung 17: Josef-Bidlingmaier-Straße 4 (Quelle: WHS 2021) Abbildung 18: Josef-Bidlingmaier-Straße 4 (Quelle: WHS 2021) 3.3.2.3 Erhaltenswerte Quartiere Am westlichen Rand des Untersuchungsgebiets befinden sich Ausläufer der VogelhofSiedlung. Sie erstreckt sich nördlich über das Untersuchungsgebiet hinaus. Die Siedlung gruppiert sich um die ehemalige Salvator-Brauerei. Im Südteil der Siedlung finden sich Wohnhäuser im sogenannten Heimatstil der 1930er Jahre, giebelständig und mit weit vorkragenden Dächern. Die Häuser in der zuführenden Vogelhofstraße, die die Bahnlinie unterquert, wurden Anfang des 20.Jahrhunderts erbaut, sind alle traufständig und haben unterschiedliche Zwerchhäuser. Abbildung 19: Lageplan Vogelhof-Siedlung (Quelle: Broschüre Stadt Schwäbisch Gmünd) Abbildung 20: Traufständige Häuser Vogelhofstraße (Quelle: Broschüre Stadt Schwäbisch Gmünd)

Vorbereitende Untersuchungen Bestandsaufnahme Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 29 3.4 Nutzung Die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken hängen neben ihrem Zuschnitt und dem Vorhandensein der Erschließung auch von seiner Größe und der nach Gebietstyp entsprechend der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässigen Überbauung ab. Das Untersuchungsgebiet ist überwiegend als Gewerbegebiet, ein kleiner Teil des Untersuchungsgebietes im Nordosten als Mischgebiet festgesetzt. Aus obiger Analyse kann geschlossen werden, dass die Grundstücke im Untersuchungsgebiet auf Grund ihrer Größe eine höhere Nutzung zulassen, als sie derzeit gegeben ist – zusätzlich auch aufgrund der prägnanten Lage des Gebiets. Für eine behutsame Nachverdichtung ist im Einzelfall die Neuordnung der Grundstücke zu überprüfen. Die positiven wie negativen Folgen der Gebäudenutzung für die städtebauliche Erneuerung werden im zu einem späteren Zeitpunkt fertiggestellten Ergebnisbericht genauer ausgeführt.

Nepperberg WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG WEG 17 19 13 13 28 25 27 18 31 29 20 36 2 6 34 St. Anna 10 14 12 8 38 37 35 2 St. Katharina 1/1 3 9 Stadtgarten 4 33 24 4846 8 St. Vinzenz 41 40 40/1 32/1 32 24 20/3 20/2 22 3 20 20/1 5 45/1 45 43/1 43 8 18 7 16 8/1 8 3 4 2 St. Salvator 22 17 21 28 28 22 8 10 12 20/4 4 20 20/1 9 16 31/1 2/1 14 18 4 6 19 14 21 23 27 31 29 33 8/1 31 23 24 30 1 11 12 14 15 15/1 13 11 3 1 99 110 106 108 7 5 3 119 1 98 57 86 64 72 53/2 101 1 47 1/1 3 53/1 51 10 57/1 38/1 57/2 38 55/2 2 63/1 63/3 63/2 92/2 4 92/1 82 80 92 9 2 21 17 7 5 23 36 34 32 38 Mühlbach Mühlbach 1/1 35 1 42 44 7 4 6 Bahnhof 45 REMS 10 9 15 7 EULE 11 25 1 52 60 WEG WEG Jahnstraße Nepperberg Nepperberg Nepperberg Nepperberg St. Katharina Hauberweg Hauberweg Hauberweg Josef-Bidlingmaier-Straße Josef-Bidlingmaier-Straße Stuttgarter Straße Pleuer-Passage Hauffstraße Rektor-Klaus-Brücke Bahnhofplatz Remspark Salvatorstraße Rektor-Klaus-Straße Lorcher Straße Nepperbergstraße Vogelhofstraße Vogelhofstraße 1277/20 1373/4 1387/2 1373 2942 1502/1 1488/1 1488/3 1503/1 1499/1 1484/14 1484/15 1486/2 1475/7 1483/5 1484/13 1475/6 1501/2 1486/3 1486/5 2946 2944/1 2944/2 1833/12 1407/13 1407/14 1420 1416 1451 1428 1452 1407/3 1407/5 1407/7 1407/10 1403/7 1404/2 1404/3 1410/5 1454 1455 1461/7 1461/9 1461/10 1461/11 1467/1 1461/13 1467/4 1467/10 1467/11 1467/12 1468 1469 1484/11 1484/12 1469/1 1475/1 1469/2 1475/4 1467/5 1467/9 1483/6 1484/2 1484/3 1484/4 1481/2 1484/7 1482 1484/8 1483/2 1484/10 1483/3 1198/3 1198/2 1201/2 1356/3 1267 1267/3 1267/6 1270/2 1272/8 1270/3 1270/4 1270/5 1391/4 1391/7 1391/18 1391/20 1391/21 1271/2 1271/3 1271/4 1274/4 1271/5 1274/6 1272/1 1272/2 1274/8 1269 1270/1 1391/1 1389/6 1400/5 1403/4 1394/2 1397/8 1401/1 1402/2 1402/3 1403/1 1403/3 1275 1278/2 1373/2 1277/3 1385/2 1385/3 1385/4 1385/5 1385/6 1385/7 1388 1386/1 1384/2 1384/4 1384/5 1384/6 1384/8 1384/9 1233/8 1233/9 1233/10 1233/11 1233/12 1234/1 1233/1 1234/2 1235 1233/5 1236 1233/7 1236/1 3184 2353/7 1833/22 1833/15 1833/16 1833/9 1475/5 1502 1488/2 1503/2 1484/16 2943 1403/8 1461/2 1467/15 1475/2 1467/8 1482/1 1398 1833/23 1484/9 1201/1 1267/5 1267/7 1273 1272/5 1391/2 1391/3 1391/5 1401 1402/1 1382/6 1384/3 1385/1 1233/2 1235/1 1233/6 1470/2 1470 1470/1 1489 1412/5 1400/16 1400/15 1400 1391/6 1389/3 1392/1 1400/22 1412/11 1833/25 1412/6 1498 1471 1833/18 1394/7 1394/3 1392/5 1394/1 1392/4 1384/1 1833/26 1276 1274/2 1274/1 1275/1 1412/4 1476 1271/1 1271/6 1484/5 1410/4 1410/6 1395/3 1406/2 1903/2 1405/1 1399 1400/6 1400/14 1356/4 1400/12 1406/3 1400/21 1833/3 1484/6 1833/17 1483/4 1412/12 1833/13 1484/17 1502/4 1461/6 1461/8 1467/14 1502/2 1412 1502/5 1373/3 1395/4 1395/1 1373/6 1274/3 1395/5 1395/6 1392/2 1394/8 1394/9 1394/5 1400/23 1393 1392 1395/2 1833/24 1412/1 1400/4 1400/1 1394/4 1412/13 1412/7 DISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTERDISPLAY_FILTER !( L !( L Kärcher Clean Park Fahrzeugpflegeanlage Autoglaswerkstatt Schönwälder Hermann Schulte GmbH & Co. KG Kraftfahrzeug- und Industriebedarf Elektromotoren Eßwein Löffelhardt (elektrotechn. Großhandel) H&D Instyle Shoes&More Tunnelwartehaus Autohaus Sorg Autohaus Bierschneider TÜV-Prüfstelle Kulturwerk, Benasseni GmbH u.a. Alex Automobile Fahrzeughandel Severin Abt GmbH & Busdepot Abt Pflegeanlage & Mietwagen Pfendert Kfz-Werkstatt Leuchtturm Bowling-Center ± Oktober 2021 Stadt Schwäbisch Gmünd Vorbereitende Untersuchungen "Westliches Stadttor" Gebäudenutzung Dienstleistung Handel Wohnen 0 50 100 25 Meter Leerstand L Garagen/sonstige Nebengebäude Produzierendes Gewerbe Freizeitangebote Gastronomie

Vorbereitende Untersuchungen Ergebnisse der Befragung von Eigentümern und Bewohnern Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH 31 4. Bürgerbeteiligung 4.1 Allgemeines In enger Abstimmung mit der Verwaltung wurden im September und Oktober 2021 Eigentümer, Mieter, Pächter und Gewerbetreibende im Gebiet angeschrieben und mit Hilfe eines Fragebogens zu Aussagen über das Untersuchungsgebiet angehört. Dafür wurden 158 Fragebögen versandt. Die Fragebogenaktion ergab einen annehmbaren Rücklauf an ausgefüllten Bögen, insbesondere bei den Eigentümern. Mit einem Rücklauf von 38 Bögen (24,0 %) wurden Fragen von immerhin fast jeder vierten Person beantwortet – ein für Untersuchungsgebiete üblicher, abhängig von den Vergleichsgebieten auch leicht überdurchschnittlicher Wert. Rund 64 % der Antwortenden sind Eigentümerinnen bzw. Eigentümer des Grundstücks. Hiervon sind 8 Eigentümer mehrerer Grundstücke. Dabei wurde auch ein Gesprächsangebot unterbreitet. Weitere Gespräche werden perspektivisch geführt. 4.2 Beeinträchtigungen/Störfaktoren im Wohn- und Gewerbeumfeld Genau die Hälfte der Antwortenden ist der Ansicht, dass die Qualität des Gebäudes, der Wohnung oder des Betriebsstandorts durch äußere Umstände beeinträchtigt wird. Insbesondere der Lärm (13 Antworten) an der vielbefahrenen Lorcher Straße wird als störend empfunden. Unter „Sonstiges“ werden mehrmals die Überschwemmung 2016 genannt sowie wahrgenommene Beeinträchtigungen durch das Hotel „Am Remspark“. Weitere Angaben decken sich mit den Beeinträchtigungen durch Lärm und Verschmutzung.

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